巴彥托海物流園區（建材專業市場）項目建議書

  “專業批發市場策劃”系列專題
   編者按：  目前，中國專業批發市場風起云涌，而專業批發市場成功繁榮發展又何其艱難！為了幫助支持全國專業批發市場投資舉辦者、運營管理者解難釋惑，商成專業市場研究所聯合義烏最強勢的專業批發市場運營策劃咨詢機構——商興成市場投資管理（義烏）有限公司，陸續推出“專業批發市場策劃”系列專題，對專業批發市場等商業地產策劃咨詢、招商銷售和運營開發為核心業務的項目定位， 顧問咨詢 ，招商銷售 ，運營管理，建筑策劃 ，規劃編制 ，全程代理， 投融資金，可研報告，市場研究， 高層論壇 ，人員培訓等內容，期望通過商成專業市場研究所及商興成市場投資管理（義烏）有限公司的努力，形成專業批發市場策劃系統內容。
   商興成公司是專業致力于專業批發市場等商業地產策劃咨詢、招商銷售和運營開發為核心業務的綜合性投資管理機構。
    希望我們的努力，能有助于全國專業批發市場投資舉辦者以及專業批發市場等商業地產策劃咨詢、招商銷售和運營開發策劃機構。
 

        一、專業市場項目建設目的
        擬建的巴彥托海建材專業市場（市場交易基地的一個組成部分）一部分處于呼倫貝爾市新城區南部出口，是通往華北出口的途徑地，在擬選地南側隔道已有一個汽車交易市場正在建設之中，擬建的建材專業市場可以和南側的利風汽車有限公司及未來的交易企業共同組成一個巴彥托海市場交易基地，在此建設巴彥托海市場交易基地，全面提升巴彥托海鎮城市功能和服務水平及經濟競爭力。
        擬建的建材專業市場另一部分在巴彥托海經濟技術開發區內，不僅一期大部分設在這里，未來的二期全部項目都將在這里落戶。
        今后，呼倫貝爾和晟房地產開發公司將繼續以房地產開發、施工建設為主，形成集餐飲、住宿、洗浴、設備租賃、物流配送為一體的集團化公司，現正在向其他現代服務業領域發展，爭取建設成為一家大型企業集團有限公司。
        二、項目建設的背景及意義
        新型建筑材料是在傳統建筑材料基礎上產生的新一代建筑材料，主要包括新型墻體材料、保溫隔熱材料、防水密封材料和裝飾裝修材料。我國新型建材工業是伴隨著改革開放的不斷深入而發展起來的，從1979年到1998年是我國新型建材發展的重要歷史時期。經過20年的發展，我國新型建材工業基本完成了從無到有、從小到大的發展過程，在全國范圍內形成了一個新興的行業，成為建材工業中重要產品門類和新的經濟增長點。經濟建設的迅速發展和人民生活水平的不斷提高，給新型建材的發展提供了良好的機遇和廣闊的市場。目前，全國新型建材企業星羅棋布，在市場需求的帶動下，已經形成了全國范圍的建材流通網；大部分國外產品我國已能生產，三星級賓館所需的新型建筑材料國內已能自給；不同檔次、不同花色品種裝飾裝修材料的發展，為改善我國城鄉人民居住條件、改變城市面貌提供了材料保證。我國已經形成了新型建材科研、設計、教育、生產、施工、流通的專業隊伍，市場前景無限廣闊。
        三、項目建設的條件及必要性
        當前國內建筑業正處于快速繁榮期，勢必會帶動一個新型的行業——建材物流業的發展壯大。建筑業投資巨大，通常是數億元以上或者百億以上，一般認為，工程建設項目中材料成本占工程項目造價的60％-70％，而物流費用占材料成本的17％左右，也就是說，物流費用約占工程項目造價的11％左右。可見，物流費用在建筑業的造價中占有很高的比重，而且物流效率的高低還會影響建材占用資金的數量和施工效率，建材物流已然成為建筑業的第三利潤源。因此，規模化、專業化、現代化的建材物流配送中心、功能完善的大型建材物流園區將成為建材物流發展的主流趨勢，不僅可以提高物流配送效率和質量，還可以減輕城市建材流通壓力。
        專業市場位居巴彥托海南出口和巴彥托海經濟技術開發區，北接呼倫貝爾市新城區，其市場優勢突出、潛力巨大。
        1、通過整合提升物流資源，大力推進第三方物流等新型物流業態，培育物流基地，加快物流配送體系建設，把巴彥托海專業建材市場作為未來市場交易基地（物流園區）的一部分，有望建設成為呼倫貝爾市南翼的重要物流中心。
        2、周邊企業眾多，物流運量大。鄂溫克旗是呼倫貝爾市能源基地基地，100公里內有華能伊敏煤電公司、魯能鄂溫克發電廠、大唐呼倫貝爾發電廠及其他幾塊擬開發的煤田，急需大物流與之相配套服務的企業。這一區域又是蒙東地區經濟最具競爭潛力的地區，即將成為內蒙古新的經濟增長極。結合鄂溫克旗及周邊地區經濟剛剛起步、生產基礎不齊全，抓住國內外大公司全球資源優化組合的采購要求，利用巴彥托海專業建材市場（物流園區）優越的區位條件、便捷的陸、空交通和發達的信息通訊基礎，充分發揮巴彥托海鎮可以作為呼倫貝爾交通樞紐和市場集散地的優勢，完全有條件建設國際化的現代采購中心和物流商貿中心。
        3、市場范圍廣闊。巴彥托海鎮作為呼倫貝爾新城區所在地，是連接呼倫貝爾市和華北地區的主要通道和重要樞紐，擁有面向牧業四旗的廣闊市場，可以建成一個服務于覆蓋鄂溫克旗南部乃至牧業三旗地區的綜合性專業建材市場和市場交易基地（物流園區）。
        鄂溫克旗經過深化改革，擴大開放，加大投入，優化環境，國民經濟保持了持續快速健康發展的良好勢頭，同時隨著呼倫貝爾市委市政府入駐新城區后，也具備了重要城市的中心功能。新的經濟生活圈正在形成，為企業提供了包括人口最密集、經濟發達、消費層次高的人口眾多的消費市場，是投資者建立物流基地的首選之地，將來也一定能成為商家云集的商貿集散地和物流中轉中心的市場交易基地。
        4、巴彥托海專業建材市場的建設,可以在此集中建設市場交易基地（物流園區），實現物流資源優化配置, 降低物流成本,提高物流運作效益,促進鄂溫克旗第三產業總量增長和服務水平的提高,加快產業高級化進程,引導各類企業按照市場需求調整產品結構和企業組織結構，有效提高企業生產經營管理信息化水平，進一步改善巴彥托海鎮投資環境,吸引更多的中外投資,培育新的經濟增長點。
        5、現代物流業已經成為發達國家的成熟產業,一直保持著快速增長。我國現代物流業市場潛力巨大，巴彥托海鎮以其特有的區位、交通、對內對外開放、城市綜合服務功能等優勢,完全有條件發展成為區域性物流中心城市。
        四、總投資估算和資金籌措
        項目總投資預計為5000萬元，土建3000萬元、其他2000萬元，資金來源主要為投資方自籌。
        五、項目建設的主要內容
        園區主要規劃三大功能板塊，一期以開發區建材專業市場為主，包含一個南出口汽車旅館和展覽場。二期再根據市場交易基地發展需要完成地區性物流園區建設。
        1、辦公區。辦公區和中心商務服務區、大賣場組群區、倉儲物流區，都進入巴彥托海經濟技術開發區。
        2、中心商務服務區。構筑物流基礎平臺、信息平臺，主要包括園區管理、信息交換、電子商務、展示交易、金融結算、大型采購、咨詢中介、技術服務等商務服務，為消費者提供一站式服務,實現物流、交易、倉儲、加工、運輸、貨代等的配套發展，創造專業化程度高、流通功能強、經營規范的區域物流中心。
        3、大賣場組群區。瞄準國內外一流品牌進行招商引資。爭取與全國500強大企業、大集團形成連鎖銷售，以先進經營理念與模式，加快帶動，提升全旗商貿物流業的整體水平。
        4、倉儲物流區。結合巴彥托海建材專業市場居城之中的區位、交通便捷和市場需求量逐年增加等有利條件，二期設置汽車及零配件、家具及建材裝飾、機械設備、花卉園藝、農副產品及城市居民生活消費資料等專業批發市場、購物中心和倉儲區，形成現代物流產業貿易區和輻射周邊地區的連鎖經營、配送中心和商業批發、零售體系。
        5、汽車旅館和展覽場區。利用巴彥托海南郊原有建筑設施租賃站發展汽車旅館和展覽場區。
        一期投資5000萬元，規劃占地面積5萬平方米。其中南出口汽車旅館0.5萬平方米，開發區專業市場倉庫和停車場等設施3萬平方米。建筑總面積2萬平方米，其中辦公室2000平方米、附屬設施1000平方米、倉儲庫1萬平方米。
        二期宏觀控制規劃面積10萬平方米，涵蓋倉儲、批發等配套設施主要以完善建材、鋼材、家俱、電工機械成套設備、特殊用品租賃等專業市場功能區為主，加快市場交易基地建設。　
        六、項目發展規劃與實施計劃
        一期主要以建材專業市場和建筑設備租賃為主。二期圍繞市場交易基地需要，再根據市場需要建設建材裝飾及家具、 鋼材、電工機械設備及零配件、花卉園藝、農副產品及城市居民生活消費資料專業市場等一系列其他專業市場。
        為適應快速發展的物流態勢，加快地方物流業與國際接軌，巴彥托海專業建材市場建設的最終目標是將此地建成集國際展覽、全國性采購、連鎖銷售、倉儲、物流配送、電子商務服務等功能于一體的立體型物流交易平臺。即依托新城區建設，二期業務范圍力爭涵蓋國際貨運代理、倉儲堆存、公路運輸、散雜貨裝卸、國內多式聯運、物流管理軟件開發等全方位物流業務，努力發展信息化、專業化、標準化、國際化市場交易基地，提升巴彥托海鎮的服務水平和核心競爭力。
        一期力爭在2010年國慶節前開工建設，到2011年7月中旬投入運營，完成5000萬元投資。
        二期計劃在2012年開始逐步實施建設，到2015年基本完成市場交易基地建設規模。
        七、安全和環境影響及保護措施
        1、項目運行對環境和安全的影響分析
        建材專業市場僅僅是以建筑用品的儲備、交易、運輸為主的專業化基地，對于配送、存儲、展示、交易、信息瀏覽與交換、結算、中轉運輸、商務服務等功能。不會對周邊的空氣、水、地下等與人類息息相關的生存條件產生環境影響。市場內不建設生產車間，不會有爆炸、液體溢流安全生產事故。
        2、對環境保護采取的措施
　　  建材專業市場設計時應采用的環境保護標準，在運行中對其產生的主要污染物要采取科學有效的治理措施，比如在運輸和儲存期間，要采取必要的封閉措施。同時，要根據市場的特殊位置和自然條件,綜合考慮各功能區的不同要求,因地制宜地實行生態保護。園區四周可大面積密植高大喬木、灌木，構筑以防護綠帶、道路綠地為“線”，中心廣場綠地為“點”，各倉儲區綠地為“面”的綠化系統，形成與自然環境和諧共生的綠色專業市場。
        3、勞動保護和安全生產措施
        建材專業市場主要是運輸工具安全、電線線路及、防火、防盜等安全，所以要加強規章制度建設，注重特種崗位的持證上崗要求。基地運營前，應該編制出消防管理、倉庫管理、運輸管理及環境保護和安全生產應急預案等基礎工作材料。同時，更要注重防火安全措施。
        八、組織與管理
　　  1、項目籌建時期的組織與管理
        根據工程建設需要，應首先成立一個項目辦，負責備案文件、工商注冊及工程報建表、工程用地和規劃許可、監理合同及施工建設等具體工作。
        2、項目運營時期組織與管理
        要打破一般專業市場管理模式，在策劃、規劃、運籌等方面以先進的IT技術為依托，做到信息暢通，與各大生產集團的生產、銷售、專賣部門保持密切聯系，形成戰略共同體。
        在軟件方面主要體現在重視統計分析，基礎數據的采集，優化業務流程和確定合理的定額標準等方面。推行6S管理，打好精益化管理基礎；重視統計學的應用和管理；優化業務流程，建立嚴格的規章制度和落實責任管理度；確定科學合理的各類標準定額進行管理。
        3、勞動定員與技術培訓
        需要具備豐富的專業知識，能在供銷售供應鏈管理上作出戰略性決策，使其在市場競爭中取得優勢。即需要綜合信息技術、物料搬運、電子商務、運輸和人力資源等各方面人才。
        人員定額為30人，具體設置為：基地（中心）經理一人、副經理一人，綜合部主任一人、計財部主任一人、倉儲部主任一人、運銷部主任一人，工作人員25人，全部實行聘任合同制。
        九、項目效益分析
        本項目符合國家產業發展政策。該專業市場（物流園區）區位優越，交通便捷，周邊市場需求量大，具有較高的社會效益和商業開發價值。
        1、經濟效益
        項目建成后年均銷售額可達7500萬元，利稅總額為1200萬元（25%利率），其中稅金400萬元，年獲利600萬元。
        （1）通過本項目的建設，可以提高物流運作效益,降低物流費用, 實現物流資源優化配置,使之成為第三利潤源。
        （2）提供優質、高效、便捷的服務，為貨主企業帶來良好的經濟效益。
        （3）由于巴彥托海鎮現代物流業發展尚處于起步階段，加快本項目建設可以搶占市場先機，爭取較大的市場份額。
        2、社會效益
        （1）建設大型賣場和倉儲中心、配送中心，加快發展現代物流業，有利于完善城市功能，強化鄂溫克旗經濟中心地位，不斷加強巴彥托海鎮在本地區的大流通、大商貿地位，推進巴彥托海鎮現代化城市建設。
        （2）促進商業城市建設，凸顯良好購物環境，增強鄂溫克旗投資吸引力，提升巴彥托海鎮現代化大城市的綜合競爭力。
        （3）創造就業機會，促進社會穩定。
        十、結論與建議
　　  1、主要結論
        巴彥托海建材專業市場擬建項目通過咨詢專家、市場調查、分析論證后初步認為該項目具有可行性。
　　  2、主要建議
        應盡快啟動該項目在鄂溫克旗巴彥托海鎮入駐，使其早日發揮經濟效益、社會效益。

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